Föreningsstämmor & Fullmakter
Vad gäller vid föreningsstämman
Som medlem skall du närvara personligen vid föreningsstämman. Kan du inte det så får du skicka en ställföreträdare (enligt lag) eller ett ombud.
Ställföreträdaren eller ombudet måste ha en fullmakt. Det säkraste är en skriftlig, dagtecknad fullmakt. Dagtecknad betyder att fullmakten måste tecknas samma dag som stämman.
Endast medlemmens make/maka, registrerad partner, sambo, föräldrar, syskon, barn eller annan medlem får vara ombud, (om inte annat anges i föreningens stadgar). Är medlemmen en juridisk person får denne företrädas av ombud som inte är medlem, (om inte annat anges i föreningens stadgar).
Ingen får som ombud företräda mer än en medlem, (om inte annat anges i föreningens stadgar).
En medlem kan vid föreningsstämman medföra högst ett biträde. Endast medlemmens make/maka, registrerad partner, sambo, föräldrar, syskon, barn eller annan medlem får vara biträde, (om inte annat anges i stadgarna).
Om Fullmakter
En fullmakt behöver inte vara skriftlig eller bevittnad för att vara gällande, utom då den avser köp, byte eller gåva av fast egendom och bostadsrätt.
En fullmakt kan få långtgående konsekvenser för fullmaktsgivaren. Tänk därför noga över hur fullmakten utformas och till vem den ges.
En skriftlig fullmakt ska undertecknas. Fullmakter behöver inte vara bevittnade men de har större bevisvärde om de är det.
Den person som har fått en fullmakt kan inte utan tillåtelse överlåta fullmakten på en annan person.
Fullmakten kan vara begränsad till visst ämnesområde, till visst ärende eller till viss tid, vilket ska anges. Om fullmakten inte är tidsbegränsad gäller den tills den återkallas. Dock längst ett år. En fullmakt återkallas på samma sätt som den gavs. Bästa sättet att återkalla en skriftlig fullmakt är att riva originalet.
Så här kan en fullmakt se ut
Härmed ger jag ..(eget namn).. fullmakt åt ..(namn på den som skall ha fullmakten).. att för min räkning föra talan och rösta i samtliga frågor vid Bostadsrättföreningen Rotemannen 2s stämma den ..(datum för stämman)..
..(ort och datum när du skrev fullmakten, OBS samma dag som stämman)..
..(din underskrift).. med namnförtydligande
Bevittnad av (2 personer)
..(underskrift av vittnet).. med namnförtydligande och telefonnr eller mailadress
..(underskrift av vittnet).. med namnförtydligande och telefonnr eller mailadress
Fullmakten lämnas på stämman (till styrelsen, i samband med att man prickas av i röstlängden) i utbyte mot röstkort/röstlapp, och fullmakten ska sedan bifogas stämmoprotokollet som bilaga (i original).
Återkalla en fullmakt
Om du muntligen eller skriftligen givit ditt medgivande till/på något som kan uppfattas som en fullmakt kan du alltid återkalla den.
För att återkalla en skriftlig fullmakt använder du sparad kopia av fullmakten och bekräftar återkallandet på kopian, varefter kopian av fullmakten lämnas in till styrelsen.
Saknas kopia eller om det gäller en muntlig fullmakt så går det ändå att återkalla fullmakten om så önskas, genom att skriftligt informera styrelsen om detta.
Om två personer står på kontraktet, vad gäller?
Vid föreningsstämman har varje bostadslägenhet en röst (om det inte uppges något annat i stadgarna). Man innehar alltså endast en röst per hushåll, oavsett om man är ensam ägare eller delägare till en lägenhet.
Om endast en delägare närvarar vid stämman behöver denna medlem inte ha fullmakt för sin sammanboendes räkning.
Vad som gäller vid föreningsstämmor och för fullmakter hittar du bl a i Föreningslagen 7 kap och i Avtalslagen 2 kap.
PeterPaul
BRF håller informationsmöte
Interimsstyrelsen delade ut en kallelse till möte den 19/1. Kallelsen löd så här ”Nu måste vi få en rejäl uppslutning till en träff och diskutera fastighetsbesiktningen, innehållet av den ekonomiska planen samt boendekalkylen för att reda ut eventuella frågetecken, innan vi tar nästa steg”. Det kom ca 60 personer (av 208 hushåll).
Ordföranden i interimsstyrelsen Håkan Andersson öppnade mötet med att presentera sig själv och konsult Curt Larsson samt att berätta om vad som hänt hitills. Frågan om att presentera resten av interimsstyrelsen gleds förbi, så vi vet fortfarande inte vilka som är med förutom ordföranden Håkan A.
När det var dax för frågor lämnades ordet över till konsult Larsson. Senare under mötet när det ställdes frågor direkt till interimsstyrelsen så besvarades de av konsulten.
SBAB är den bank som brf har kontakt med, den senaste tidens skriverier om oegentligheter hos SBAB och konsulter väcker många frågor. Curt L och Håkan A sade sig inte känna till några oegentligheter. Curt L sa sig endast få betalt av brf om köpet går igenom. Då är det avtalat 2% av köpeskillingen = 2,8 miljoner till honom.
I ett infobrev 091212 från interimsstyrelsen går bl a att läsa att boendekostnaderna INTE kommer att gå upp pga de nödvändiga renoveringarna. I den ekonomiska kalkylen är det inlagt en avgiftshöjning redan år 2 för att bl a täcka kostnader för de nödvändiga renoveringarna. På frågan om varför, svarades att det var ”naturligt” med en höjning samt att lägenheterna hade ju ökat i värde pga den nödvändiga renoveringen.
I kalkylen finns inga fondavsättningar för underhåll de första tre åren. De pengarna används i driften istället för att fonderas, svarade Curt L. På frågan om oförutsättna utgifter så fick man lösa det då.
I kalkylen finns inga amorteringar av lån inlagda de första 11 åren, i texten går att läsa att ”amorteringar skall ske i takt med försäljning av hyresrätter”. Vad händer om inga hyresrätter säljs då? Då får man lösa den situationen då, svarade Curt L.
Granskarna av den Ekonomiska planen, Lennart Fällström och Patrik Plöen. Noterar att lånekostnaderna finansieras med lån med korta löptider. Korta löptider anses innebära stor osäkerhet mot kostnadsutvecklingen. Dvs ökade kostnader. Curt L. hade inget ordentligt svar på det.
Energideklaration saknas, vilket är ett lagkrav. I den ingår bl a OVK (Obligatorisk Ventilations Kontroll) , idag har endast butikerna en godkänd OVK. Radonmätning ingår också, enligt de nya riktvärden som föreslås kommer Rotemannen att hamna i gränszonen för godkänt. På frågan svarade Curt L att Stockholmshem skall genomföra detta innan försäljning. Om de inte gör det innan försäljning, inget svar.
I kalkylen finns ingen specifik avsättning för att åtgärda brister som framkommer i samband med Energideklaration, OVK eller Radonmätning utan det skall rymmas inom budget. Hur?
På frågan om fuktmätning pga läckande kopplingar, kranar, microsprickor i väggar mm. Svarade Curt L att i så här gamla hus fick man räkna med lite läckage och att fukt kommer upp genom källargolv och väggar. Det var något man fick leva med. Så fuktmätning var inte aktuellt. Vad gäller mögel, inget svar!
Granskarna Lennart Fällström och Patrik Plöen rekomenderar att man anliter en konsult för projektering av renoveringar mm, stambytet bl a. Kosnaden för en sådan konsult varierar men brukar vanligtvis vara 10% av projektkostnaden. I vårt fall blir det 270 000. Denna kostnad gå inte att hitta i kalkylen. På frågan svarade Curt L att den skall rymmas inom budget. !?!
Ytterligare frågor som inte gick att hitta i kalkylen; Kostnader för förvaltning Ökade kostnader i samband med byggnadsminnesmärkningen Grön & Gul Kostnader för att åtgärda fuktskador
Alla dessa skall kostnader skall rymmas inom budget, blev svaret. Om dessa kostnader varit med i kalkylen från börja så hade den sett rätt annorlunda ut.
En bit in på mötet så tyckte konsult Curt Larsson att det kom för många negativa frågor och ville få flera positiva frågor istället. Mötet blev minst sagt upprört efter detta uttalande, några personer lämnade mötet. Båda sidor (ja & nej) menade att mötet var ju till för att ställa frågor (se inbjudan till mötet). Så Curt Larson fick be om ursäkt för uttalandet.
Över lag så var svaren på ”negativa frågor” korta och allmänna, samtidigt som svar på ”positiva frågor” var långa och utförliga.
Frågan om röstning på köpestämman kom upp och hur säkerställer vi att det är rätt personer som röstar, att de är röstberättigade. Curt L tyckte att det ”bara” var att bocka personerna när de kom till stämman. Leg-kontroll föreslogs. Det tyckte inte Curt L var bra pga tiden det skulle ta att kontrollera 208 personer. Efter ytterligare diskussion så erbjöd sig en person att utföra denna kontroll vid köpestämman. Så Curt L fick acceptera detta.
Enligt Curt L skall en köpestämma inte behöva ta mer än en timme. Detta är en affär med volymen 195 miljoner eller nästan 1 miljon per hushåll, det är inget man hastar över i en handvändning.
Kriterier för att få rösta är; Innehavare av hyreskontrakt Mantalsskriven på adressen (i lägenheten) Medlem i Bostadsrättsföreningen Rotemannen 2
Viket innebär att även om man röstar nej så måste man vara medlem i brf för att få rösta.
Tidigare har man sagt att alla hyresgäster är automatiskt medlemmar i brf, fram till köpestämman. Nu sa Håkan A att man skall säga till honom att man vill vara med.
Summan av mötet kan sägas vara att många frågor besvarades inte och fler frågor uppstod samt en kalkyl som ser hyfsad ut på papper men som är riskfylld i verkligheten = ett riskfullt köp med många överraskningar. NEJ TACK!
Mycket har hänt sedan sist
Bostadsrättsföreningens ombud Pia Hagerth har avgått efter det att det framkommit tveksamheter i bl a hennes arbetssätt, hälsoskäl var väl den anledning som angavs som orsak, enl uppgift.
Istället har bostadsrättsföreningen nu Curt Larsson Värderings AB.
Som bank är det endast SBAB som är positiv till finansiering, andra banker har enl uppgift tackat nej.
Tidigare har det utlovats att SBAB kommer att låna ut till både bostadsrättsföreningen och bostadsrättsköparna – ALLA skulle få lån.
Det har visat sig vara felaktigt, det är sedvanlig kreditprövning som gäller. Så alla kommer inte att få lån.
SBAB har i en rad artiklar uppmärksammats pga sina tveksamma bonusar till ombud och handläggare. (Se Dagens Nyheter, Veckans Affärer m fl).
Curt Larsson har tillfrågats ang bonus men säger att han endast får betalt av bostadsrättsföreningen om köpet genomförs. Då är det 2% av köpeskillingen som är avtalat, dvs ca 2,8 miljoner.
Vi har fått en ekonomisk plan, kalkyl och en teknisk utredning av fastighetens skick. Mer om det senare.
Rotemannen's Blog 